融创155亿元境内债启动二次重组：方案预计本月底落地，有望削减超50%债务
去年初就已完成境内债券整体展期的融创中国（HK01918，股价3.17港元，市值292.63亿港元；以下简称融创），近期又启动境内债二次重组计划。
11月5日，《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）从知情人士处获悉，融创目前正与部分境内债券投资者进行会晤，就境内债二次重组计划探讨可能的解决方案。从目前初步沟通方案来看，融创规模约155亿元的境内债向债权人提供了四种灵活选项，分别是折价回购、债转股、以资抵债以及留债展期，本月底预计将有最终版方案。若该方案顺利落地，融创有望成功削减超过50%的境内债务，而且5年内暂无兑付压力。
“融创释放境内债二次重组方案，与之前留置展期不同。新方案能够削减债务，且能够极大延长债务偿还期，有利于修复公司资产负债表，为公司经营基本面好转创造条件。”中指研究院企业研究总监刘水认为，该类方案能否获得债权人的支持并顺利通过，则受到回购价格、转股价格、公司经营基本面、市场走势等诸多因素影响，需要债权人和债务人反复磋商后达成共识。
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有望化债超过50%
每经记者注意到，融创并非首家重启债务重组计划的房企。
2022年，富力地产率先完成境内外债务重组，但到了今年8月中旬，富力地产附属公司发行的超45亿美元票据利息到期未付。为解决这一问题，富力表示，正与持有人商讨解决方案，并考虑所有可能采取的行动，包括但不限于就境外债务制定整体债务管理方案。
融创的情况与富力地产类似。2023年初融创就完成了境内债券整体展期，总规模约160亿元。根据原有方案，对于其中4只存续规模约95亿元债券，融创应于今年6月偿付部分利息，并于9月偿付首期本金的5%。不过，今年上半年融创选择再度展期，将本息兑付时间统一调整至年底。彼时融创表示，在2024年下半年会寻求展期和整体化解方案，保持债务基本界面的稳定。
据知情人士透露，从目前初步沟通方案来看，融创约155亿元规模的境内债向债权人提供了四种灵活选项，分别是折价回购、债转股、以资抵债及留债展期，本月底预计将有最终版方案。
具体来看，沟通方案中的折价回购选项，融创拟以不超过8亿元的现金，按面值15%的价格折价要约回购债券，对应化债约50亿元；债转股选项，会将境内债券转为融创的境外股票收益权，转股价格8—10港元，转股份额大约3亿—4亿股，预计化债约20亿—30亿元；
在以资抵债方面，融创则计划成立服务型信托以资抵债，以某个项目的土地应收账款为底层资产，100元债券本金转换为35元的信托份额，预计化债约20亿—30亿元，四年内兑付完毕；留债展期方面，债券利息统一降低至1%，第5年开始兑付本金，最长展期9.5年。
“如果该方案顺利落地，融创有望成功削减超过50%的境内债务，而且5年内暂无兑付压力。”上述知情人士表示。
“融创等房企债务重组对于其他出险企业债务重组和风险化解有较强借鉴意义。”刘水表示，折价回购、债转股等方式能够从源头减少债务，有助于企业真正走出债务危机，可以为房企争取恢复流动性的时间，以换取未来企业价值回升以及偿还债务的空间。
“如果此次重组方案能获得通过，融创不仅避免短期内出现再次违约，同时也能更好聚焦项目层面保交付，有利于其经营的恢复。”一位房地产行业分析师告诉每经记者。
债务问题依然严峻
事实上，融创的债务问题依然严峻。
中报显示，截至今年上半年，融创中国有息债务规模下降至2774.3亿元，较去年末减少约4亿元。从有息债务期限上看，不足12个月的计息负债共有1934.9亿元，一至五年的负债为730.5亿元，五年以上的负债为108.9亿元。
另融创近期披露，截至2024年8月29日，其到期未偿付借贷本金约1143.2亿元，并因此可能导致借贷总额中本金539.6亿元被要求提前还款。
面对持续的债务压力，融创也在谋求更多可能的途径“减负”。
10月17日，融创中国公告称，拟按每股2.465港元价格，配售4.89亿股股份，认购事项所得款项总额为12.05亿港元，所得款项净额约11.92亿港元。此举也打破了房企长达一年多的配股融资空窗期。
至于此次配售募集资金，融创中国明确表示，将主要用于支持境内公司债的长期解决方案落地及一般营运资金，相关债务风险的化解也更有利于保交付工作的完成和经营恢复。
不过需要注意的是，配股融资完成后，孙宏斌及其一致行动人的持股份额被稀释到了27.61%。若此次境内债务重组方案中转股选项获得支持，孙宏斌及其一致行动人的持股份额还将被继续稀释。不过，孙宏斌及其一致行动人愿意拿出多少份额支撑境内债重组尚未可知。
就在几天前（11月1日），融创还官宣了与彰泰集团“分手”。2021年4月，融创与彰泰集团订立合作框架协议，共同设立合资公司，合作开发57个目标项目，包含54个房地产开发项目及3个房地产代建项目，计容可售建筑面积约为1162万平方米。其中，融创需投入资金总额约91.7亿元。
根据最新公告，52个合作项目尚未完全开发完毕，其中南宁融瑞已向彰泰集团支付27.51亿元对价款。此次合作调整后，融创将更专注于12个项目的开发运营，将不再继续支付剩余64.19亿元的交易对价款，也不用再对其余40个项目进行再投入，现金流占用压力将大幅减少。
此外，据每经记者了解，融创中国还在酝酿成立新的资本平台而今资本，主要目的是引进外部资方，整合代建体系，试图在地产行业不良资产中谋得一条新赛道。
值得一提的是，监管层也在努力从政策层面予以房企更多支持，缓解企业的流动性压力。9月24日，央行宣布延长两项房地产金融政策文件的期限，将“金融16条”和经营性物业贷款两项阶段性政策的有效期将从2024年12月31日延长到2026年的12月31日。
刘水表示，9月底中央系列举措有效地提振了市场信心，若各项政策加力并较快落实，四季度市场有望迎来边际改善。但由于影响居民置业能力及置业意愿的收入、就业等中长期因素转变需要一定时间，因此预计市场短期仍延续筑底行情。房企应紧抓“因城施策”窗口期，加速布局较好项目的销售去化，快速回笼资金，只有持续的销售回款，才能保障现金流入，才能增强偿债能力。
“出险房企债务重组成功将有助于缓释行业风险，但企业要真正走出危机，还需要市场回暖支持，企业基本面获得改善后才能够避免重复展期。”刘水补充道。
每经记者注意到，截至当日收盘，融创中国股价报3.17港元/股，涨幅达10.84%。
