房地产大咖说｜中建壹品投资公司董事长徐超：“房、地、产”已转换为“产、地、房”，未来政策可能会进一步完善相关基础性制度
“对这两年行业给我们的‘地产黑马’称呼，我深感荣幸但也持有理性态度。”
在每日经济新闻成立20周年之际，中建壹品投资公司党委书记、董事长徐超在接受《每日经济新闻》记者（以下简称NBD）专访时如是说。
近几年，房地产行业竞争格局巨变，涌现出多个“地产黑马”，大本营位于武汉的中建壹品正是其中之一。据中指研究院统计，中建壹品在10月份销售增长强劲，权益销售业绩排在行业第18位。而三年前的2021年，其行业排名尚在百名开外。
“我们深知‘地产黑马’这个称呼背后所蕴含的压力和挑战。在房地产行业转型升级的大背景下，更需要保持清醒的头脑，不断创新和进取，以应对市场的变化和竞争。我们不能仅仅满足于过去的成绩，而是要不断追求卓越，持续提升自身的核心竞争力和品牌影响力。”
徐超表示，今年前三季度，房地产市场延续回落态势、新房成交面积同比下降，市场活跃度和成交规模都处于近年同期低位，二手房以价换量、同比增幅收窄。但随着国庆前夕央行相继实施降准、降息、放宽首付比例等政策，同时北上广深等一线城市陆续出台房地产放松政策，极大增强了市场信心。
平衡土地成本与项目收益至关重要
NBD：对房企而言，战略布局和拿地策略至关重要。请您谈一谈，在一线城市等重点城市拿地应该如何评估和选择？
徐超：我们紧跟国家“十四五”区域发展方向实施战略布局，始终坚持“核心城市、中心地段、主流产品”的拿地策略，坚持深耕重点区域，打造核心竞争区的发展思路。因此，将北京、上海、深圳等一线城市作为全力聚焦拓展的第一发展梯队，不断提升城市深耕水平，夯实战略支撑。
在拿地的评估与选择上，我们组织开展了重点城市投资地图的绘制，从宏观层面和市场层面等多个维度，对城市区域和板块进行深入研究，形成了“重点拓展、机会进入、谨慎跟进”的板块评级标准。借助城市地图工具，我们在区域布局、项目选择上更加聚焦、科学和精准。
如在北京，我们优选主城区海淀、朝阳、丰台等成熟区域；在上海，则持续深耕杨浦等核心区域；在深圳，以龙华为发展原点。通过在各个城市把重点区域做深做透，不断加深市场理解，确保所拿地块具有较高开发价值和市场前景。
NBD：房企在获取土储时，您认为应如何平衡土地成本与项目收益？
徐超：平衡土地成本与项目收益是所有房地产开发企业都会面临的重要课题。目前，我们的土地储备面积超过1200万平方米。面对当下严峻复杂的市场形势，我们在项目获取端主要从以下三个方面着手：
一是深度聚焦核心区域，灵活谋划投资策略。比如，我们在土地拓展方面一直坚定深耕北京、上海、深圳、成都等核心城市，选择高货地比、区域流速快、未来升值潜力大的优质地块进行重点跟踪。在投资策略方面，做到因地制宜，寻找适合各区域的拿地模式。充分发挥中建三局全产业链优势，全方位推进风貌遴选、城市更新、股权收购、合作开发等拿地方式，提高项目的整体盈利能力。
二是优化融资结构，加强资金管理。积极拓宽融资渠道，降低融资成本，通过合理安排资金使用计划和回款周期，减少资金占用成本。
三是精准做好项目定位，建立健全成本控制体系。我们针对每一块土地都会进行详尽的地块价值评估，建立较为全面的成本控制体系，明确各业务口职责，确保项目最终效益的实现。
市场对房企产品力提出迫切需求
NBD：在房地产市场深度调整的大环境下，房企在“保交楼”进程中具体会有哪些难处？
徐超：今年前三季度，我们已完成3594户交付。在这个过程中，我们也遇到了不少难处。
一是在房地产市场深度调整的大环境下，置业客群的需求和标准，出现了明显转变，对房地产企业的产品力提出了迫切需求；二是在企业管理上面临很多挑战。资金压力大，融资渠道受限、融资成本上升，项目管理涉及多个环节和多个参与方，协调难度大。此外，政策环境复杂多变，市场竞争激烈，也给项目推进带来了不小的影响。
NBD：在行业持续下行之下，房企进行全国化发展的难度增大，请您谈谈在这方面的相关经验及建议。
徐超：首先是三级架构更加健全。我们借鉴优秀房企的做法，调整三级组织架构，统一优化总部、区域公司、项目组织架构，上下业务衔接更紧密、运营管控更清晰。
其次是开发周转不断提速。比如组建公司、分公司运营管理部，健全三级运营管控体系，全面推行沙盘推演、停止点检查、全景计划管理等机制，推动项目从“工程型”向“运营型”变革，开发周转效率进一步提速。
三是项目管控集约高效。建设成本、财务、法务、设计、报建五大专业集中管控中心，有效提升总部集中管控力度和保障服务水平；新开项目实现扁平化、矩阵式管理。
“房、地、产”已转换为“产、地、房”
NBD：您对当前房地产市场的看法是什么？
徐超：当前的房地产市场，既面临挑战，也充满机遇。
从挑战来看，经济增速的放缓、消费者购房观念的变化，以及房地产市场区域发展的不平衡，都给我们带来了不小的压力。然而，从机遇的角度来看，国家政策的支持和市场需求的多元化，也为我们的发展提供了广阔空间。中央和地方政府都在积极出台支持措施，促进房地产市场的健康发展。同时，随着人们对生活品质要求的提高，改善型住房、养老地产等新型市场需求的涌现，也为我们提供了新的增长点。
NBD：这两年楼市调控政策变化较多，对中建壹品产生了哪些影响？
徐超：9月26日，中央政治局会议提出采取系统性措施促进房地产市场“止跌回稳”，严控增量、优化存量、提高质量，推动构建现房销售、房屋养老金等新模式。
从短期来看，新政出台对客户心理有一定修复作用，提振了市场信心。从长期来看，宏观经济下行，居民收入预期下降，消费需求不足。居民预期的修复必须基于整个宏观经济的恢复，依赖改革力度的持续加大、中央财政政策的有力支撑。北上深未来限制性政策仍有优化空间，二线及三四线城市有望加大购房补贴力度，进一步推动市场量价企稳。
值得关注的是，除了“促销售”政策外，完善国企收储等去库存政策也是未来政策重要发力点。
随着近两年楼市调控政策频出，公司将重心转向更具发展潜力和市场需求的城市，积极调整市场布局，向北京、长三角、大湾区等高能级城市转移，形成了“北上深蓉”区域市场新格局，重点拓展中高端商品住宅、保障房开发、历史风貌遴选等优质项目。同时，公司始终坚持精益求精原则，精心打磨产品，精细质量管控，加持科技元素，提升产品竞争力。
NBD：您对未来房地产行业政策的预期和建议是什么？
徐超：房地产行业“短期承压前行、长期总体偏好”的基本面没有变，行业逻辑向“短期看政策、长期看人口、人口看产业”演变，“房、地、产”已转换为“产、地、房”，土地和市场主要向高能级城市、向新兴产业特别是高新技术产业、朝阳产业聚集。
我认为，未来房地产行业政策可能会继续朝着促进市场稳定和健康发展的方向调整。政策可能会进一步降低购房门槛，支持刚需和改善性住房需求，同时加强租房市场建设，推动房地产市场的多元化发展。
此外，针对房地产高质量发展面临的突出矛盾和问题，政策可能会进一步完善相关基础性制度，为构建房地产发展新模式奠定良好的体制基础。建议政府继续加强政策协调和配合，确保政策效果的充分发挥。同时，房企也应积极适应政策调整和市场变化，加强内部管理，优化产品结构，提升竞争力，以实现可持续发展。
