专项债券资金收储土地操作要求“出炉” 专家：从源头上推动房地产“止跌回稳”
11月11日，自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》（以下简称《通知》）明确，运用专项债券资金收回收购存量闲置土地，优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地，收回收购的土地原则上当年不再供应用于房地产开发。
多位房地产分析人士对《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）表示，运用专项债收购存量闲置土地细则的落地，是为了规范各地在土地收储方面的融资行为，有利于改善土地供求关系，增强地方政府和开发企业的资金流动性，进一步促进房地产市场止跌回稳。
进一步规范各地土地收储融资行为
《通知》显示，运用专项债券资金收回收购存量闲置土地，是促进房地产市场止跌回稳的关键举措。各地主动担当作为，积极做好地块筛选和项目储备，推动专项债券资金加快落地。
使用专项债券资金用于收回收购土地，应该由纳入名录管理的土地储备机构具体实施。专项债券对应的土地储备项目中的储备地块，必须在全民所有土地资产管理信息系统中有储备地块标识码。
符合条件但尚未纳入名录管理的土地储备机构，应于2024年12月底前在系统“土地储备机构”模块中填报单位信息及证明材料，部将按程序及时审核并动态更新名录。
根据《通知》，优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。其他用途的土地，进入司法或破产拍卖、变卖程序的土地，因低效用地再开发或基础设施建设等需要收回的土地，以及已动工地块中规划可分割暂未建设的部分，也可以纳入收回收购范围。
市、县自然资源主管部门要依托土地市场动态监测监管系统中的处置存量闲置土地清单摸清底数，根据需要向社会发布收回收购土地征集公告，综合考虑企业意愿、市场需求、地块条件等因素，确定拟收回收购意向地块和时序安排，分批纳入土地储备计划，优先申报使用专项债券。
土地储备机构委托经备案的土地估价机构，对拟收回收购地块开展土地市场价格评估，相较企业土地成本，就低确定收地基础价格。
《通知》强调，收回收购的土地原则上当年不再供应用于房地产开发，确有需求的，应当严控规模，优化条件实施供应，在落实“五类调控”的同时，供应面积不得超过当年收回收购房地产用地总面积的50%。收回收购土地用于民生领域和实体经济项目的，不受上述限制。
从源头上推动房地产“止跌回稳”
“本次《通知》落地标志着专项债用于土地储备正式重启，鼓励地方政府利用专项债收回收购存量闲置土地，且不限定收回的土地用于保障性住房建设，扩大了专项债使用范围，明确收购目的、收购标的物范围、收购价格要求等多个方面，并指出要摸清底数，确定好时序安排，为各地提供了政策指导。”
中指研究院政策研究总监陈文静对每经记者表示，《通知》落地也意味着更多低成本的增量资金将进入市场，对于房企来说，应抓住机会出售存量土地，缓解资金压力，或进一步改善土储结构；对于地方政府来说，专项债券用于收购存量土地，也能够增强地方政府的资金流动性，缓解地方政府的资金压力，支持地方经济发展、保障民生。
“对于市场而言，收回收购存量闲置土地有助于改善市场供求关系，是促进房地产市场止跌回稳的关键举措。可见，利用专项债收回收购存量闲置土地可以取得一举多得的效果。”陈文静补充道。
事实上，早在2016年1月1日，自然资源部就发文要求“各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。土地储备机构新增土地储备项目所需资金，应当严格按照规定纳入政府性基金预算，从国有土地收益基金、土地出让收入和其他财政资金中统筹安排，不足部分在国家核定的债务限额内通过省级政府代发地方政府债券筹集资金解决。”
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对每经记者分析，土地收储只能用地方自有资金或走地方债权融资的正规渠道。此次《通知》要求用地方专项债收回收购存量闲置土地，是阳光化举债、走正规渠道进行土地收回收储的体现，也是专项债权使用范围的又一次扩围，靠的是土地出让收入和政府性基金来偿还。
“目前，房地产市场难以止跌回稳，重要原因是源头上的闲置低效未开发土地较多，开发商为缓解资金链、保交房，不得不低价‘割肉’出售资产和股权，金融机构为了保障债权也要拍卖土地房产，导致土地价格持续低迷。通过发行专项债，地方政府有了定向托底土地市场的资金，对于缓解房地产源头上的供求关系，促进房地产止跌回稳有重要意义。”李宇嘉表示。
