楼市筑底信号出现 新一轮市场周期起点显现

2024年，楼市迎来了火热的“银十”行情。刚刚过去的十月份，全国新房及二手房成交整体走暖，出现“拐点”信号。住房城乡建设部最新数据显示，今年10月，全国新房二手房成交总量同比增长3.9%，这是连续8个月下降后首次实现增长。

在北京等一线城市，市场情绪回暖最为显著。10月北京二手住房网签量超过1.7万套，创下近19个月以来的最高纪录。从实时签约合同量看，当月二手房签约量超2.5万套。广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，无论是新房还是二手房，无论是一线城市还是二三线城市，无论中心区还是外围，刚需或改善型需求都出现了明显反弹，这在过去政策刺激下未曾发生过。

业内认为，这一市场效果主要得益于政策密集且给力。今年9月和10月可能成为房地产市场的重要节点，9月已是本轮降温周期的最大底部，“银十”或将成为新一轮市场周期的起点。

北京二手房成交呈现“量价齐升”。北京市住建委网签数据显示，10月北京二手住房网签量为17367套，环比9月份增长30.8%，同比去年10月增长了63%。从购房合同的实际签约量看，多家头部经纪机构数据显示，10月北京二手住房实际签约量超过2.5万套。北京链家统计数据显示，10月北京二手住房签约量同比增长138%，可比肩2017年3月份水平，是近7年的新高。

成交量攀升的同时，北京二手房价也有企稳趋势。对主要中介机构的监测数据显示，10月北京二手住房合同成交均价为5.22万元/平米，环比上涨2.3%，是近一年多以来少见的月度均价上涨，但价格较为平稳。

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二手房“量价齐升”背后，市场供求悄然变化：买房人数量大幅增加，卖房人数量小幅下降，市场平衡逐步向卖方偏移。北京链家数据显示，10月其新增客源量同比增长超四成，与此同时，新增房源量和库存房源量相比上月都有所下降，卖方话语权略有回升。

中指研究院研究副总监徐跃进表示，10月北京楼市活跃度提升，主要是受政策推动和刚需入场影响。9月底以来中央出台一系列支持政策，北京也优化限购、限贷等政策，提振市场信心，推动购房需求释放。随着房价持续下跌，部分低总价房源性价比逐渐显现，刚需客户开始进入市场，推动了楼市活跃度提升。

上海易居房地产研究院也表示，价格调整到位是一线城市二手房交易活跃的重要因素。数据显示，2021年一季度是一线城市二手住宅的价格最高点，为44120元/平方米，而2024年三季度为38620元/平方米，价格幅度缩水12%、均价减少5500元/平方米。实际观察显示，价格缩水状态更为明显，超过30%。今年前三季度，一线城市二手住宅价格逐季下行、深度调整，目前已是2020年以来的最低水平。二手房的价格优势体现出来，购房者认购积极性提高。

徐跃进认为，对于北京等核心一二线城市，在多个有利因素支持下，房地产市场量价有望逐渐企稳。核心城市房价经过长时间调整已经逐步到位，预计房地产市场交易量将逐渐筑底恢复。

不仅是北京等一线城市，当下全国楼市已出现“止跌企稳”的信号。住房城乡建设部数据显示，今年10月，商品房销售面积同比的连续下降出现拐点，全国新建商品房网签成交量同比增长0.9%，比9月份同比扩大12.5个百分点。全国二手房网签成交量同比增长8.9%，连续7个月同比增长；新房二手房成交总量同比增长3.9%，系连续8个月下降后首次实现增长。

成交量企稳的同时，全国二手房价格跌势有所放缓。中指研究院数据显示，2024年10月，百城二手住宅平均价格为14360元/平方米，环比下跌0.60%，跌幅较9月收窄0.10个百分点；同比下跌7.27%。核心城市二手房成交放量，业主议价空间缩小，百城二手住宅价格环比跌幅收窄。

其中，深圳房价环比下跌0.05%，跌幅收窄最为显著。深圳929新政后，二手住宅成交量迅速回升，创下自2021年4月以来的月度新高。10月二手房认购超过8000套，不仅超过了枯荣线，甚至达到繁荣期的平均水平。新房认购量也超过1.3万套，系近十多年来的最高水平。

之所以出现这样的市场效果，主要是因为本轮政策密集且给力。10月8日，发改委提出“针对楼市持续偏弱，采取综合性政策措施，促进房地产市场止跌回稳。”12日，财政部提出“叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳。”17日，住建部等五部委介绍推动房地产止跌回稳的政策“组合拳”，提出“四个取消、四个降低、两个增加”。21日，央行降息落地，1年期、5年期以上LPR均下调25BP。

李宇嘉表示，相比之前的政策纾困，本轮楼市政策有多个特点：存量政策和增量政策相叠加，前后政策落地形成了叠加效应，不断提振和改善市场预期；不仅国家层面政策未停歇，还有20多个省份、100多个城市出台政策组合拳。政策力度较大，如二套房首付比例降至15%，5年期LPR今年合计下降了60个基点，房贷利率从年初的4%降至3%。

严跃进表示，今年9月份和10月份是房地产市场和周期的重要节点。9月份已经是本轮楼市降温周期的最大底部（降温周期大致为2021年5月-2024年9月）。10月份交易数据提振，筑底工作基本完成。因部分在途交易没有完全反映到网签数据上，预计11月份交易指标有进一步拉升的可能。考虑到全国各地购房政策属于历史最宽松水平，后续市场提振空间较大。今年“金九”和“银十”是房地产周期的分水岭，“银十”已成为新一轮房地产市场止跌回稳、向好发展的新起点。

随着楼市热度出现回暖，后续各地房价是否会继续上涨？严跃进认为，当下市场回暖具有较强的持续性，近三年压抑的购房需求正积极释放。价格方面，则要积极关注“量-价”的传导效应，成交量的“止跌回稳”将带来成交价的“止跌回稳”。从各地实际情况看，价格以稳为主，下降空间明显减少，但短期内价格拉升的可能性不大，四季度或成为房价稳定的黄金期。