地产股估值历史底部确立？机构：政策持续发力下房地产市场有望企稳
“中国房地产开发商处于去杠杆的中早期阶段，我们判断实体市场量价下行最快的时期可能已经过去，政策端开始更积极地推动行业止跌企稳。”
11月19日，中金公司发布研报称，“促进房地产市场止跌回稳”是政策端的新强音，财政政策是关注重点。本轮地产周期以来，房地产政策经历从“平稳为主”到“稳中有进”的渐进式变化，中央政治局会议“止跌回稳”的新表态，标志着政策端进一步转向“积极支持”。
对于地产股而言，中金公司认为，估值的历史底部或已确立，未来主要着眼上行节奏与空间的问题，主要的催化因素将在于增量政策与房价趋势。“基准情形下，我们建议投资者把握2025年可能因实体市场量价下行趋势缓和所出现的地产股的进一步上行。”
华东地区一家券商的地产研究员当日在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，当前房地产的政策面已发生变化，热点城市在短期内销售去化效果明显。不过从长期角度来看，若要实现市场止跌回稳，还得发挥政策的可持续性，进一步激发居民的购房意愿。
地产股或已确立长期底部
中金公司在研报中认为，从长期维度来看，中国地产股或已确立长期底部。观察地产股股价指数可以发现，年内前低与2008年四季度及2014年一季度房地产周期底部相若。这意味着，前期已经基本消化过去十年以来的累计涨幅。同时，经历今年4月与9月两轮探底后，目前长期移动均线已扭转下行趋势并趋于平坦。
9月末以来，房地产板块估值已有一定修复，个股之间估值差有所收敛，中小市值企业在9月末以来的估值修复中相对领跑蓝筹。
据统计，以融创中国、旭辉控股等为代表的房企在9月末低点以来已上涨2—3倍，大型蓝筹累计上涨幅度在40%—50%。类似的情形也呈现于如2023年7月和2024年5月的市场反弹，即中小市值企业的短期上行幅度高于蓝筹股。
“中国地产股已度过情绪较为悲观的时期，价格底部或已得确认。”中金公司研报认为，伴随近期中国在宏观经济和房地产市场两端的政策施力，核心城市自10月以来呈现出一定的修复趋势，往一年内维度看有望出现更明显的下行缓和，以驱动地产板块进一步趋势性上行。
回顾自2016年以来中央层面对房地产政策的表述，政策目标经历了四个阶段的变迁：2016年末—2021年中，坚持“房住不炒”和落实长效机制；2021年中—2023年中，促进房地产良性循环和探索新发展模式；2023年中—2024年中，适应房地产市场供求关系重大变化和防范化解房地产领域风险；今年9月，中央政治局会议表态“促进房地产市场止跌回稳”，这是近年来房地产政策领域的新强音。
总的来看，四个阶段分别对应于房地产政策层面“积极调控—平稳为主—稳中有进—积极支持”的四种取态，新取态标志着房地产政策或将有更加强劲的发力。
“目前从市净率来看，地产股的确处在历史的底部。”上述券商地产研究员分析指出，由于部分城市房价下跌，导致房企的资产、存货、投资性房地产等价格在账面上能体现，但在实际变现时会出现一定的折扣。未来要希望地产股估值处于持续增长态势，核心是要让房价止跌企稳。只有房价企稳，资产才能够重新进行定价。
政策持续发力尤为关键
中金研报指出，目前已出台政策能够带来总销量的阶段性反弹，但未能促使其持续增长，仍反映了政策在发力强度和落地执行方面存在瓶颈，仍待进一步改善。针对关键问题，较为直接、有效的政策应面向居民收入和房价预期管理，因此财政政策在经济刺激和住房收储方面的发力尤为关键。
据估算，住宅口径新房和二手房的年化销售面积自2022年末达到本轮周期底部（约14.3亿平方米）后，经历三次较为明显的反弹，分别对应于2023年初“小阳春”、2023年末和2024年二季度两次政策发力，但销量的反弹幅度逐轮次减弱，目前最新值已回落至15.0亿平方米。
“当前房地产市场面临的核心问题是总购房需求萎缩。”中金公司在研报中表示，与此前周期中限购限贷调整带来的销量持续上涨相比，本轮周期中销量仅呈现脉冲式上涨，即便是在一线城市中也呈现出类似特征。
“我更认为市场问题在于购房意愿的下降。”上述券商地产研究员表示，如果从人口和城镇化率来看，总购房需求确实是下降的，但主要是房价下行导致居民产生“买涨不买跌”的心态，购买意愿延期释放。此外，二手房挂牌量抬升让刚需群体更愿意选择购买二手房，而新房吸收的多是改善型需求。
该券商地产研究员表示，近期房地产市场受政策利好影响出现回暖迹象，从持续性来看，预计今年第四季度内包括明年一季度，或将出现“小阳春”行情，在成交量和价格方面有企稳现象。但是，从长期角度来看市场止跌回稳还需要时间，由于部分城市的房价在前期下跌幅度较大，短期内回弹将有一定难度，后续有待城中村改造对市场的催化作用。
就在10月17日，在国新办举行的新闻发布会上，住建部部长倪虹提出了“四个取消、四个降低、两个增加”的政策“组合拳”，其中备受瞩目的一个“增加”就是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。据中金公司测算，这一体量如能在一年内全部转化为新房和二手房销售，能够提振房地产总销量6%—7%。
近日，住建部和财政部联合印发通知明确，扩大城中村改造政策支持范围，从最初的35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市，扩围至近300个地级及以上城市。
